11月份，房地产行业债券融资规模延续回升态势。12月17日，中指研究院最新发布的数据显示，2025年11月份房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%，相比今年10月份，融资规模环比保持增长，显示行业融资环境持续改善。
从年内整体表现看，2025年1月份至11月份房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增长10.5%，同比增幅相比前10个月进一步扩大。有业内人士认为，融资规模回升是政策支持、融资工具完善与市场预期修复共同作用的结果。
多重因素推动融资规模扩大
从结构上看，11月份，房地产行业融资呈现出“多渠道并进”特征。信用债、ABS（资产证券化产品）与海外债同步发力，为融资规模增长提供支撑。
其中，11月份信用债融资规模为262.2亿元，占比42.3%，仍占据“半壁江山”规模；ABS融资规模增长较快，同比增长36%，为294亿元，占比提升至47.4%；海外债融资规模为64.2亿元，占比10.3%，优质房企海外融资渠道逐步打开。
ABS融资的明显增长，是11月份融资结构变化中的一大亮点。数据显示，当月类REITs产品占ABS发行规模的51.7%，CMBS/CMBN占比为24.5%，保障房、供应链ABS占比亦均超过10%。
例如，11月28日，中国建筑第八工程局有限公司（简称中建八局）成功发行“华泰—上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划”，发行规模12.46亿元，为中建体系发行的首单持有型不动产ABS产品。
“持有型不动产ABS持续扩容，为房地产企业发展经营性业务、构建房地产发展新模式创造了良好的条件。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，持有型不动产ABS的扩容，一方面为房企盘活存量资产提供了有效路径，另一方面也有助于引导行业资金结构从“开发型融资”向“运营型融资”转变，为房地产发展新模式提供金融支撑。
值得一提的是，近期，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》并向社会公开征求意见。这标志着境内商业不动产REITs试点正式启动，REITs市场有望迎来新一轮扩容。
中泰证券测算，商业不动产REITs潜在盘活空间在8000亿元至15000亿元。从长期看，公募REITs是盘活商业地产存量，打通融投管退全链条的重要方式。在业界看来，这些政策的推出，有望支持房企加快从以新房销售为主向物业运营商转型。
融资成本保持低位
在融资规模扩大的同时，行业融资成本整体仍处低位。中指研究院数据显示，11月份房地产行业债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点。其中，信用债平均利率为2.23%，海外债平均利率为2.97%。
“从期限结构看，11月份信用债发行期限较长，以1年到3年期和3年以上债券为主，平均发行年限为3.56年。”刘水表示。
“融资规模回升并未伴随成本明显上行，反映出当前资金环境对优质项目和主体保持支持态度。”严跃进表示，这有助于企业优化债务期限结构，缓解短期资金压力。
从企业层面看，头部房企大多保持一定融资规模。例如，11月份，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行债券规模达50.4亿元，利率仅为1.77%；保利发展控股集团股份有限公司、中交房地产集团有限公司等企业融资规模亦位居前列。此外，部分混合所有制企业成功发行中长期信用债。
海外债券发行方面，今年以来也逐步“破冰”。11月13日，华润置地有限公司在香港发行43亿元人民币及3亿美元的双币种绿色债券，带动海外债发行规模增加。
业内人士普遍认为，11月份房地产行业债券融资的回暖，释放出行业融资环境边际改善的积极信号。整体来看，融资规模同比增长、融资成本维持低位、融资渠道逐步多元，显示房地产行业合理融资需求持续得到满足。
严跃进表示，信用债、ABS乃至公募REITs等多层次金融工具，有助于优质房企和优质资产获得更多样化以及可持续的资金来源，推动行业融资结构持续优化，进而为房地产行业平稳运行和发展新模式的构建提供重要支撑。
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